※ 本記事は2026年8月時点の金利水準・制度に基づいて執筆しています。住宅ローン金利は日々変動するため、実際に借り換えを検討する際は最新情報をご確認ください。
変動金利で住宅ローンを組んでいる方の中には、最近の金利上昇のニュースを見て不安を感じている方も多いでしょう。「そろそろ借り換えを検討すべきか」「固定金利に切り替えたほうが安心なのか」と悩む会社員は増えています。
住宅ローンの借り換えとは、今借りているローンを一括返済し、別の金融機関でより条件の良いローンを新たに組み直すことです。うまく活用すれば総返済額を減らせる可能性がありますが、諸費用がかかるため、誰にとっても得になるとは限りません。
この記事では、2026年8月時点の金利動向を踏まえたうえで、借り換えで得しやすい人の目安、諸費用の内訳、変動・固定の選び方、会社員が確認すべき実務ポイント、そして「借り換えない」という選択肢まで、フラットに整理します。断定的な結論は出しませんので、最終判断はご自身の状況に応じて検討してください。
住宅ローンの金利、今どうなっている？ 借り換えを考えるきっかけ
日本銀行は2026年6月16日の金融政策決定会合で、政策金利にあたる無担保コールレート(オーバーナイト物)を1.0%程度に引き上げることを決定しました。それまでの0.75%程度からの引き上げです（出典: 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2026/k260616a.pdf）。
この利上げを受け、住宅ローンの変動金利は多くの銀行で見直しの動きが出ています。2026年8月時点で、ネット銀行の一部が最優遇金利0.9%台を提示していると報じられています。ただし適用金利は年収・勤務先・他の借入状況などで個人差が大きいため、あくまで目安として捉えてください。
一方、長期固定金利の代表格である【フラット35】(住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する、全期間の金利が変わらない住宅ローン)の金利も上昇しています。2026年8月適用分の最低金利は年3.290%(返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下)となりました。前月の3.140%から0.150ポイント上昇し、現行制度が始まった2017年10月以降で最高を更新したと報じられています（出典: 住宅金融支援機構【フラット35】金利情報 https://www.flat35.com/kinri/index.html）。
変動・固定の両方が上昇局面にあることで、「今のうちに固定へ切り替えるべきか」「もう少し様子を見るか」という相談が増えています。次の章から、借り換えの損得を考える具体的な目安を見ていきましょう。
借り換えのタイミングは？ 得する人・しない人の分かれ目
借り換えの効果は、金利差だけでなく借入残高や返済期間の残りによっても変わります。目安としてよく紹介されるのが「0.3%ルール」です。
「0.3%ルール」とは、「借入残高1,000万円以上」「返済期間残り10年以上」「金利差0.3%以上」の3条件がそろうと、借り換えの効果が出やすいという目安のことです。複数の金融機関や住宅関連メディアで共通して紹介されている考え方ですが、あくまで目安にすぎません。実際の損得は諸費用を含めて試算する必要があります。
ここで、簡易的な試算を3パターン見てみましょう。いずれも元利均等返済を前提に、軽減額を「借入残高×金利差×残存年数÷2」で概算した一例です。実際の金額は返済方式や金利タイプによって変わるため、正確な数字は金融機関のシミュレーションで試算してください。
- パターンA: 残高2,000万円・残り20年・金利差0.3%(1.0%→0.7%) → 概算の利息軽減額は約60万円
- パターンB: 残高1,000万円・残り10年・金利差0.3% → 概算の利息軽減額は約15万円
- パターンC: 残高3,000万円・残り25年・金利差0.5% → 概算の利息軽減額は約188万円
パターンAとCは、後述する諸費用(数十万円規模)を差し引いても効果が見込めそうです。一方パターンBは、諸費用のほうが上回る可能性があります。残高が小さく残存期間が短いほど、借り換えの効果は出にくくなる傾向があると言えるでしょう。
住宅を保有する場合の総コストをより広くシミュレーションしたい方は、持ち家と賃貸の35年総コスト比較も参考になります。
借り換えにかかる諸費用の内訳を確認しよう
借り換えには、新規借入と同様の諸費用がかかります。主な内訳は次のとおりです。金額は一般的な目安であり、金融機関ごとに異なります。
- 保証料: 保証会社に支払う費用で、借入額の0.15%〜2%程度が目安と言われています。保証料が不要な代わりに、事務手数料や金利に費用が上乗せされている商品もあります
- 事務手数料: 定額型(数万円程度)と定率型(借入額の2.2%程度が目安)があり、金融機関によって設定が異なります
- 登録免許税: 新しい抵当権(住宅ローンの担保として不動産に設定される権利)を設定する登記にかかる税金です。原則の税率は借入額の0.4%とされています
- 司法書士報酬: 抵当権の抹消・設定登記を代行してもらう費用で、3万円〜10万円程度が目安と言われています
- 印紙税など: 契約書に貼付する印紙税や、その他の事務費用が数千円〜数万円程度かかります
なお、住宅用家屋の抵当権設定登記には、登録免許税を0.1%に軽減する特例があります。2027年3月31日まで適用期限が延長されています（出典: 国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sonota/0020003-124_02.pdf）。ただしこの特例は、新築・取得後1年以内の登記が要件とされています。数年後に行う借り換えの抵当権設定登記では、原則どおり0.4%が適用されるのが一般的です。
借入額3,000万円程度であれば、諸費用の合計は数十万円規模になるケースが多いと言われています。まとまった自己資金が必要になるため、生活防衛資金を取り崩してまで借り換えるべきかは慎重に判断しましょう。
変動金利と固定金利、借り換え時にどちらを選ぶ？
借り換え先を選ぶ際は、主に「変動から固定へ」「変動から別の変動へ」の2パターンが検討されます。
変動から固定への借り換えは、将来の金利上昇リスクを避けたい方に向いた選択肢です。ただし2026年8月時点では、フラット35の金利が3%台に達しており、現在の変動金利水準との差は小さくありません。月々の返済額が大きく増える可能性があるため、家計への影響を事前にシミュレーションしておくことが大切です。
変動から別の変動への借り換えは、金融機関を変えることで金利差を得る方法です。諸費用を回収できる見込みがあれば有力な選択肢になります。ただし借り換え後も、金利上昇リスクは残る点に注意が必要です。
判断の軸としては、次のような点が挙げられます。
- 家計の金利上昇耐性: 返済額が増えても家計が耐えられるか、可処分所得に占める返済比率で確認する
- 残りの返済期間: 残存期間が短いほど、金利上昇による総支払利息への影響は限定的になりやすい
- ライフプラン: 教育費のピークや今後の収入変化の見込みなど、ライフイベントと照らし合わせる
どちらが正解ということはなく、家計の状況によって望ましい選択は変わります。迷う場合は、ファイナンシャルプランナーなど専門家に相談する選択肢もあります。
借り換え前に確認したい実務ポイント（会社員目線）
借り換えを検討する際、会社員ならではの確認ポイントがいくつかあります。
住宅ローン控除の継続要件: 借り換え後も住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除、年末のローン残高の一定割合を所得税等から差し引ける制度)を継続して受けるには、要件を満たす必要があります。具体的には「新しいローンが当初ローンの返済のためのものであることが明らかであること」「新しいローンの償還期間が10年以上であることなど、控除の対象要件に当てはまること」の両方を満たす必要があります（出典: 国税庁 No.1233「住宅ローン等の借換えをしたとき」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1233.htm）。なお、控除を受けられる年数は当初の居住開始時点から数えます。借り換えても延長されるわけではありません。控除の詳しい要件は住宅ローン控除2026年版の解説記事で確認できます。
団信の再加入と健康告知: 借り換え時は、新しい金融機関の団信(団体信用生命保険、契約者に万一のことがあった場合に残りのローンが保険金で弁済される保険)へ改めて加入する必要があります。加入には健康告知が必要で、持病の状況によっては加入できず、借り換え自体が難しくなる場合があります。
在籍確認や平日手続きの負担: 借り換えの審査では、勤務先への在籍確認の電話が入ることが一般的です。契約や必要書類の準備で、平日日中の対応が必要になる場合もあります。仕事のスケジュールと事前に調整しておくと安心です。
「借り換えない」という選択肢も含めたフラットな判断フレーム
借り換えにはメリットだけでなく、見送るという選択肢にも一定の合理性があります。借り換えない場合、諸費用がかからず、団信の入り直しに伴う健康告知のリスクも避けられ、手続きの手間もかかりません。
現在の金利や返済状況に大きな不満がない場合や、諸費用を回収できる見込みが薄い場合は、無理に借り換えず様子を見るのも一つの考え方です。
迷ったときは、次のチェックリストで大まかな方向性を確認してみましょう。
- 借入残高が1,000万円以上残っているか
- 返済期間が残り10年以上あるか
- 現在の金利と借り換え先候補の金利差が0.3%以上あるか
- 諸費用を差し引いても総支払額が減ると試算できたか
- 団信の健康告知に通る見込みがあるか
これらに多く当てはまるほど、借り換えの効果が出やすい可能性があります。逆に当てはまる項目が少ない場合は、無理に動かず、繰上返済など他の選択肢も含めて比較検討するとよいでしょう。繰上返済と新NISA投資、どちらを優先すべきかで迷う場合は、繰上返済 vs 新NISA投資の判断軸も参考にしてください。
まとめ
2026年8月時点、日銀の利上げを背景に住宅ローンの変動・固定金利はともに上昇局面にあります。借り換えの効果は、金利差だけでなく借入残高・残存期間・諸費用によって変わります。「0.3%ルール」を目安にしつつ、ご自身の数字で試算することをおすすめします。
住宅ローンは、家計の中でも大きな固定費のひとつです。借り換えとあわせて、固定費全体の見直し方も確認しておくと、家計改善の効果をより高められるでしょう。
まずは、複数の金融機関のシミュレーションを使って、ご自身の借入残高・残存期間・希望する金利タイプで試算してみることから始めてみましょう。
よくある質問
Q1. 住宅ローンの借り換えを検討するタイミングの目安は？ A. 「借入残高1,000万円以上」「返済期間残り10年以上」「金利差0.3%以上」の3条件がそろうと効果が出やすいと言われています。ただし諸費用を差し引いた実際の損得は、金融機関のシミュレーションで個別に確認する必要があります。
Q2. 「0.3%ルール」とは何ですか？ A. 現在のローンと借り換え先の金利差が0.3%以上あると、借り換えの効果が出やすいとされる目安です。借入残高や残存期間とあわせて判断する必要があり、絶対的な基準ではありません。
Q3. 借り換えると住宅ローン控除は使えなくなりますか？ A. 一定の要件を満たせば、借り換え後も住宅ローン控除を継続して受けられます。「新しいローンが当初ローンの返済のためのものであること」などの要件があるため、詳しくは国税庁の解説（出典: 国税庁 No.1233 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1233.htm）や住宅ローン控除の解説記事をご確認ください。
Q4. 団信に入り直す必要がありますか？持病があると借り換えできませんか？ A. 借り換え時は新しい金融機関の団信に改めて加入する必要があり、健康告知が求められます。持病の状況によっては加入できず、結果的に借り換えが難しくなるケースもあります。
Q5. 借り換えの諸費用はいくらくらいかかりますか？ A. 保証料・事務手数料・登録免許税・司法書士報酬などを合わせて、借入額3,000万円程度であれば数十万円規模になるケースが多いと言われています。金融機関によって内訳や金額は異なるため、事前の見積もりを確認しましょう。
筆者について
ピーナッツパパ。東京都内在住の40代会社員。IT系企業で中間管理職として働きながら、インデックス投資10年、高配当株投資8年の経験をもとに、会社員が無理なく続けられる資産形成の考え方を発信しています。詳しくはプロフィールをご覧ください。
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